引言：每逢出现台风、雷雨、暴雨等恶劣天气，很多城镇就会出现严重内涝现象，从而导致小区业主房屋被淹、屋内物品受损的情况。虽然为解决城镇内涝现象，国家各级部门制定排水方面的相关规定、在恶劣天气来临前相关部门会提前向市民通报警情、国家水务部门亦在进一步改造升级城市相关排水设施，但现实中仍然存在部分业主房屋被淹的事件。那么当房屋被淹造成损失后，应由谁买单呢？是业主、物业公司、开发商还是政府部门？

笔者在从业近十年的执业生涯中，遇到过大量当事人来咨询房屋淹水导致财产受损的情况，现特就业主因房屋淹水导致的财产受损纠纷案件进行具体分析如下：

一、从理论层面分析责任承担主体

1、业主自行承担损失

笔者认为，如果业主房屋淹水的原因确定仅仅只是纯粹的暴雨恶劣天气所导致的，那么该情况就属于因自然灾害所造成的情形，原则上应由业主自行承担相关损失，除非业主已就被淹物品向保险公司进行了投保，那么业主则可以按照保险合同的约定向保险公司申请理赔，最终由保险公司进行赔偿。

2、房地产开发商承担责任情形

笔者认为，如果业主房屋被淹的原因是因房屋本身存在设计缺陷、质量缺陷且在保修期内，或者虽然超出了保修期，但是房屋质量问题一直没有解决的情形，那么原则上应当由开发商承担相应的赔偿责任。

3、小区物业公司承担责任情形

笔者认为，如果业主房屋被淹的原因是因物业公司疏于日常管理，从而导致小区的排水系统堵塞，或是在暴雨出现后，物业公司未能及时履行抗险、排险等相关义务，那么原则上物业公司应承担相应的赔偿责任。

4、楼上住户承担责任情形

   笔者认为，如果业主房屋被淹的原因是因楼上住户施工、忘记关闭水龙头或者其他行为导致的，那么楼上住户属于直接侵权人，原则上应承担相应的赔偿责任。

5、国家政府部门承担责任情形

笔者认为，若小区业主房屋被淹，是因为市政管网建设、改造不符合相关规定、市政排水管网排水能力不足或者其他市政未依法履行行政职责的行为，导致公共管网水流倒灌，进入业主房屋造成损失的，原则上应当由相关的政府单位承担赔偿责任。

二、从司法实践层面分析维权取证

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。也就是说，业主房屋被淹后除了要挽救被淹物品、减少受损情况外，最重要的事情就是收集证据。

首先，针对开发商原因导致的房屋淹水受损情形，笔者提出如下建议，以供业主在做证据收集工作的时候进行参考。

根据《中华人民共和国建筑法》第六十一的规定，开发商在将商品房交付给业主使用之前，必须取得项目竣工验收备案登记证书。这也就意味着在业主主张开发商房屋存在设计缺陷或者质量缺陷的情况下，开发商可以以商品房竣工验收备案证这一强有力的证据来反驳。

针对此种情形，笔者认为业主可以参照以下方法进行相关证据的收集工作。

第一、业主应将房屋存在质量问题、房屋因淹水导致受损的照片、视频进行保存，有条件的可以聘请公证机构进行证据保全的公证；

第二、双方协商一致的情况下，可以共同选定一家有资质的鉴定机构，针对房屋质量问题进行专业鉴定，若不具备共同委托鉴定的条件，则可以在提前诉讼后申请法院委托专业机构进行鉴定；

第三、若业主基于生活居住的刚需，需要提前将受损物品修复或者重购，则应保留好维修的相关正规发票、维修清单或者重购物品的购物发票，对于受损物品尽量保存好原物。

其次，针对因物业公司原因导致的房屋淹水受损情形，笔者提出如下建议，以供业主在做证据收集工作的时候进行参考。

暴雨天气小区大面积被淹，实际上很多情形与小区的排水系统有直接关系。而部分情况确实是因为物业疏于管理，未能及时疏通下水，从而导致雨水倒灌所造成。

物业公司是根据与业主签订的《物业服务合同》的约定向全体业主提供物业服务的，其有义务保持小区红线范围内排水管网通畅，且在出现暴雨情况下，物业公司有救助抢险义务。因此小区在发现房屋被淹后，业主针对物业公司的取证步骤为：

第一、业主应保存出现房屋被淹情况后给物业公司打电话通知险情的通话记录及物业公司到达被淹地点的照片或者其他相关材料；

第二、业主应对物业公司抢险人员数量、抢险措施等相关情况进行拍照留存；

第三、在房屋淹水情况稳定后，业主可连同居委会要求物业公司打开小区排水管网的检修井，探查是否存在堵塞情形，并保存相关视频、照片，同时，业主可要求居委会就相关情况出具书面材料进行证明。

再者，针对因楼上住户原因导致的房屋淹水受损情形，笔者提出如下建议，以供业主在做证据收集工作的时候进行参考。

楼上住户与业主都属于小区居民，若发生淹水事件，建议双方应本着友好协商的态度进行处理。从笔者的执业经验来说，此种情形下业主一定要注意沟通的态度，邻里关系的处理应更注意“温度”。在此种情形下，笔者建议业主通过当地居委会进行调解处理，若最终无法解决需要诉讼，可以让居委会就具体情况出具证明材料，同时，相关财产受损及被淹原因的证据收集工作可参照前述针对开发商原因被淹情形的证据收集建议。

最后，针对因国家政府部门原因导致受损情形，笔者提出如下建议，以供业主在做证据收集工作的时候进行参考。

因市政管网存在瑕疵导致的小区业主被淹的情形，通常情况下，专业鉴定机构不会接受私人委托，针对市政工程进行质量鉴定。因此笔者认为，可以由全体受损业主向当地人民法院提起群体诉讼，在进入诉讼后由法院委托专业鉴定机构进行成因鉴定。对于损失大小的举证，参照前述建议进行，笔者在此不再赘述。

三、司法案例分享

1、刘某诉冯某、长城物业集团股份有限公司兰州分公司财产损害赔偿纠纷案【案号：（2022）甘0922民初14号】

   基本案情：原告在住宅装修完毕后准备入住时，因被告冯某楼房的水龙头未关闭，自来水从上到下渗漏到原告家的屋顶及墙体，导致原告房屋被浸泡，严重受损。原告损失经甘肃世纪东兴工程咨询有限公司鉴定评定为24149.20元，支付鉴定费3000元，因无法协商处理成诉。被告冯某辩称，房屋淹水属实，壁布造价算了2万多，算法不合理，物业给我打电话，我都及时处理了，原告方态度不好。

   法院观点：侵害他人的财物，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告冯某系光明渊泉学府小区9号楼2单元801室房屋的业主，未能对该房屋内的供水设施尽到安全管理保障义务，故对该房屋漏水给原告楼房造成的经济损失应当承担赔偿责任。

   律师观点：本案中原告提交明渊泉学府物业管理处证明一份，用以证明本案房屋被水淹的事实；并提供了鉴定机构的专业鉴定意见证明受损情况。因此，若时间经过多次调解无法协商处理，建议业主可尽早诉讼，避免纠缠。

2、原告孔祯懿诉被告沈阳水务集团有限公司、沈阳水务集团有限公司沈河营业分公司、沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司财产损害赔偿纠纷一案【案号：（2021）辽0103民初11452号】

基本案情：原告为沈阳市沈河区南二经街79号1-5-1房产所有权人，2021年2月16日，位于原告屋内的自来水结算表前的主管线破裂，造成原告房屋被淹、财物毁损，原告依法提出诉讼。

法院观点：根据相关规定，目前“住宅单元进户总水门至居民用户计量水表之间供水设施的管理维护”已经完全由城市公共供水单位负责，已不需要以房屋是否有产权单位，对供水设施的管理维护责任进行划分了。被告沈阳水务集团有限公司、沈阳水务集团有限公司沈河营业分公司对原告所居住的房屋结算水表用水端以前的供水设施负有管理和维修义务，本案中，爆裂水管的位置系在原告所用水表用水端以前，故其管理维修应由被告水务集团沈河分公司负责维修，应由被告沈阳水务集团有限公司、沈阳水务集团有限公司沈河营业分公司承担相应赔偿责任。

律师建议：对于淹水事件主体为行政单位的，为了从根本上解决问题，业主应以行政单位为被告提出诉讼。

3、上诉人刘逸文、上诉人青岛秀海置业有限公司与被上诉人青岛奥润物业管理有限公司黄岛分公司及原审第三人青岛和玺信鼎商贸有限公司财产损害赔偿纠纷案【案号：（2021）鲁02民终11258号】

   基本案情：原告系泰山东路88号“馨海国际城”57栋1单元1层101户房屋的登记产权人。2019年7月7日凌晨，黄岛区下大雨，原告房屋附近的路面积水大量流入原告房屋负一层内，该房屋负一层正进行装修施工，积水造成负一楼房墙体及正在装多中的物品设施包括卫生间门、过道门、健身区垭口、健身房柜、鞋柜、车库储物柜及踢脚线全部被水浸泡。

法院观点：涉案损害的发生由多方面因素所共同导致，但究其主要原因系由于秀海置业公司在建设该房屋时并未设计有效的排水设施，导致雨水不能及时排出小区，倒灌至涉案房屋较为低洼的负一层内，且秀海置业公司在交付该房屋时亦未告知刘逸文或其父母该房屋可能存在的排水隐患，最终导致该损害的发生。刘逸文作为房屋的所有权人，系该房屋的实际管理使用人，在明知涉案房屋负一层地势低洼的情形下，其装修时应当主动对该房屋排水系统的设置进行充分了解，并采取有效措施避免装修及使用过程中出现排水不畅等问题，其未采取有效措施避免涉案事故的发生，亦存在一定的过错。奥润物业公司作为小区的物业管理人，并非该排水设施的设计施工方，亦非该涉案室内排水设施的实际交付使用者，且其于事发后及时到达现场进行清理、保洁等工作，已然尽到物业管理人员应尽到的义务，对本案事故的发生不存在过错，不应承担损害赔偿责任。综合考虑事故发生的起因、过错、原因力及损害后果等因素，本院认定由秀海置业公司承担60%的责任，刘逸文承担40%的责任为宜。

律师建议：业主购房时应注意房屋相关设施设备的检查，对于存在明显缺陷的地方应尽早提出并解决，否则可能导致自身承担相关责任。

5、上诉人乳山市颐和物业服务有限公司与被上诉人薛美琴、周晓、王志彬、郭良津财产损害赔偿纠纷一案【案号：（2021）鲁10民终759号】

   基本案情：2019年4月13日，有业主反映33号楼1单元4楼墙面有渗水现象，颐和物业公司对五楼进行检查，并联系薛美琴邮寄钥匙进行入户检查。4月17日，经薛美琴同意后颐和物业公司开锁进入薛美琴屋内，发现薛美琴屋内被水泡过，地板受潮，墙皮脱落，阳台有积水及青苔，维修人员检查后发现薛美琴阳台地漏处堵塞。颐和物业公司联系701、901、401业主检查后发现4楼污水管道堵塞。4月19日，物业维修人员与薛美琴一起到401业主家中对501污水管道三通处进行切割，发现三通处有白色异物，因无法取出，维修人员进行疏通处理后流入污水管道中，确认疏通后，维修人员对管道进行修复。

法院观点：颐和物业公司有义务对该小区的公共设施设备进行维护、修缮、服务与管理，因污水管道非单一业主使用，而是由该单元的业主共同使用，属于使用此管道的部分业主共有。故在污水管道发生堵塞时，颐和物业公司应依据物业合同的约定对污水管道进行维护和管理，其有义务对堵塞物进行查找及清理。从审理查明的事实来看，颐和物业公司在多位业主反映下水管道漏水问题后，并未对管道内的堵塞物进行有效的疏通，采取的处理方式明显不当，应承担赔偿责任。

律师建议：物业公司对于小区公共排水管网有维护和管理人的义务，在其未依照物业服务合同的约定履职从而导致业主淹水受损时，依法应承担相应责任。

  本文相关案例皆引自中国裁判文书网。