一、因新型冠状病毒疫情引发的各地政府启动重大突发公共卫生事件一级、二级响应期间，商场、饭店、KTV、酒店等商业物业的租金能否减免？法律依据是什么？

答：（一）一般处理原则：

合同当事人应先检视租赁合同中是否对相关情形进行约定，如有约定，原则上应按照双方合同的约定处理。

因疫情的影响或政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致承租方不能使用租赁房屋进行营利活动的情形下，如果直接适用法律规定的不可抗力免责条款，相当于直接将不可抗力导致的房屋租金损失全部归于出租方承担，不符合公平原则，此时承租方可结合疫情对双方的影响，根据公平原则要求减少租金。

若疫情或政府部门相应的防控措施对合同的影响虽未达到承租方不能使用租赁房屋进行营利活动的程度，但客观上导致正常商业经营无法部分或全部展开，经营收入大幅减少考虑房屋租赁合同规范的内容一般为出租方将符合约定的房屋交付承租方使用，承租方支付租金，不包含对承租人经营收入的承诺，且承租方经营收入大幅减少并非直接由租赁房屋导致，承租方可根据公平原则要求适当减少租金或迟延缴纳。

（二）特殊扶持政策：

湖北省内企业，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，可根据湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第2条规定减免租金。

浙江省内企业，对承租国有资产类经营用房的小微企业，可根据《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》第7条的规定减免租金。

广东省内企业，对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业，可根据广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第（九）项的规定减免租金。

北京市内企业，对中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，可根据北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第2条的规定减免租金。

四川省内企业，对承租国有资产类经营用房的中小企业，可根据四川省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》第（四）项的规定减免租金。

其他地区的企业，符合地区租金减免政策的，可按照各地区政府颁布的租金减免政策减免租金。

【法律依据】

参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止）：（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》：“2.减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租企业租金等相关费用，对减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地,省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助,每个基地补助总额不超过200万元。对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。”

《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》：“7.减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”

广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》：“（九）减轻企业租金负担。国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”

北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》：“2.减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。

对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。

对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。

对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。”

四川省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》：“（四）对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。”

《民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

【法律建议】

（一）租赁期间内，因政府要求关停营业，导致承租方无法使用租赁房屋的，承租方应按照合同约定或法律规定及时履行通知义务，并保留政府采取措施导致无法使用租赁房屋的证明材料。

（二）在以后签订的《租赁合同》中，承租方可以加入类似“受不抗抗力因素影响导致承租方无法正常使用租赁物的，租金免除”的条款，并列举属于不可抗力的情形。

【典型案例】

在上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷（（2004）沪一中民二（民）终字第32号）

二审民事判决书中，一审法院认为，因对租金挂帐等事宜双方产生矛盾，嗣后遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。二审法院对此未持异议。

二、减免租金如何操作？减免金额如何确定？如不能减免，是否可以减免物业费、空调使用费？

答：（一）减免租金的操作方法：1.根据相关法律法规政策规定及合同约定与出租方协商减免；2.如果出租方拒绝减免租金，承租方可采取仲裁或诉讼方式主张减免租金。

（二）减免租金金额：1.疫情客观上导致承租方不能使用租赁房屋进行营利活动的，可根据公平原则要求出租方在不能履行期限内减少合同约定租金；2.疫情对合同影响未达到承租方不能使用租赁房屋进行营利活动的程度的，根据合同约定租金金额，结合疫情对合同履行的影响程度、影响期限，根据公平原则综合确定；3.符合各地政府特殊扶持政策的，按照政策处理。比如湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》减免条件的承租方，按照３个月房租免收收、６个月房租减半的标准减免。

（三）如租赁场所租金不能减免，则基本可推知疫情对租赁物业的使用影响未达到不能或明显不利的程度。而物业管理费、空调使用费属于支付物业管理单位提供物业服务、空调使用服务的对价，若物业管理单位提供了相应的物业服务及空调使用服务，在合同无特殊约定的情况下，物业管理费、空调使用费减免的难度较大。

【法律依据】

湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》：“ 2.减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租企业租金等相关费用，对减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”

《民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

【法律建议】

对不符合租金减免政策的承租方，应按照合同约定或法律规定及时履行通知义务，并保留政府采取措施导致无法使用租赁房屋的证明材料。并可结合政府采取措施导致承租方不能使用租赁场所期间的租金额度，并参考符合政策减免条件承租方的减免标准确定减免租金的方案及时与出租方书面协商。

三、因政府采取强制措施导致承租方无法使用租赁场所期间租期到期，是否可以顺延？

答：合同当事人应先检视租赁合同中是否对相关情形进行约定，如有约定，原则上应按照双方合同的约定处理。

若合同双方虽对此无约定，但能够对顺延协商一致的，按协商处理。

若合同无约定且无法协商一致的情形下，承租方要求顺延的，因政府强制措施导致承租方在一定期限内无法使用租赁场所，系不可归责于合同双方的事由，若此时合同到期，承租方可能面临装饰装修和经营收益方面的损失，因此基于公平原则，我们倾向于认为承租方可以要求顺延合同期限或要求出租方支付一定金额的补偿，如若承租方未征得出租方同意强制顺延的，可能需承担相应的违约责任。同等情形下，若出租方要求顺延，我们倾向于不能顺延。

另，因政府采取强制措施导致承租方未履行租期到期后的退房义务，依法或依约属于不可抗力的情形的，承租方在依法依约履行及时通知义务并提供证明后，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除承租方逾期退房的责任。

【法律依据】

《合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》：“3.延长合同履行期限。对已与国有企业签订合同的中小微企业，确因疫情影响,无法按时履行合同义务的,可以适当延长合同履行期限，具体延长期限由双方协商后重新确定。”

【法律建议】

如果因政府措施导致承租方无法按期退房的，承租方应按照合同约定或法律规定及时履行通知义务，并保留政府采取措施导致无法按期退房的证明材料。

四、租赁合同（如设备、生产工具等），由于疫情影响，无法按时归还租赁物，是否需要承担逾期归还的违约责任及超时期间的租赁费用？租赁物的毁损灭失的风险如何承担？

答：（一）是否承担逾期归还违约责任：由于疫情影响无法按时归还租赁物符合不可抗力情形的，无需承担逾期归还的违约责任，但逾期归还期间承租人应妥善保管租赁物。值得注意的是，若承租人在不可抗力发生之前已经逾期归还的，则不能引用不可抗力做抗辩。

（二）逾期归还期间是否需要承担租赁费用：超时期间如果承租人使用租赁物的，可按合同约定或补充约定的租金标准支付租赁费用或使用费用，若出租方未提出异议，原租赁合同继续有效；如果承租人未使用租赁物的，无须支付租赁费。

（三）毁损灭失风险承担：

1.若租赁合同续期的，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。但在融资租赁合同中，根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。

2.若租赁合同未续期，我们认为承担保管责任的原承租人在无过错的情况下无需承担毁损灭失责任。

【法律依据】

《民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

《合同法》第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。

【法律建议】

由于疫情影响，无法按时归还租赁物，承租方应按照合同约定或法律规定及时履行通知义务，并保留无法按时归还租赁物的证明材料。

五、受疫情及相关政策影响，融资租赁合同承租人是否可以申请租金减免？

答：依据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）“（八）发挥金融租赁特色优势，对于在金融租赁公司办理疫情防控相关医疗设备的金融租赁业务，鼓励予以缓收或减收相关租金和利息，提供医疗设备租赁优惠金融服务。”对于符合条件的疫情防控相关医疗设备的金融租赁业务，可申请相关减免政策。

对于除此外其他类型的融资租赁业务，暂无直接减免政策依据，如果融资租赁合同当中有相关约定，依照约定执行。如未进行相关约定，需根据具体情形区别对待。

（一）因疫情影响导致出卖人不能按时交付租赁物或者无法交付租赁物的，承租人可以根据具体情况主张减免部分租金（租赁利息）、延期履行租金支付义务、解除合同。

（二）疫情下对于以合同目的无法实现为由主张解除合同的融资租赁合同，基于该合同的性质，一般情况下不适用不可抗力或者情势变更。融资租赁交易中，无论对租赁公司还是对承租人来说，其债务为金钱给付之债，租赁公司应支付租赁物购买价款，承租人应支付租金，该种债务的履行不易受疫情的影响，客观上一般不存在履行不能。但存在特殊情形，即由于疫情导致承租人或银行被禁止开业或核心岗位人员被强制隔离不能履行付款义务造成金钱支付义务客观上的履行不能，承租人可依法主张免除迟延履行的违约责任。

（三）若承租人受疫情影响严重，出租人应根据《合同法》第一百一十九条采取适当减损措施，防止损失扩大。出租人可采取延缓支付等方式。若承租人确因疫情严重影响到经营，从而影响其履约能力的，例如湖北地区疫情严重，企业受“封城”等政府管制措施的影响，经营受损，履约能力明显下降的，承租人可与出租人协商延缓支付租金、减免租金和违约金等。如果出租人不同意减免租金，承租人应当按照合同约定支付租金，避免出租人以承租人拖欠租金为由解除合同。若因疫情原因导致承租人全额支付租金明显不公平的，承租人可在疫情解除后及时向法院或者仲裁机构提出减免租金。

【法律依据】

《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）：“（八）发挥金融租赁特色优势，对于在金融租赁公司办理疫情防控相关医疗设备的金融租赁业务，鼓励予以缓收或减收相关租金和利息，提供医疗设备租赁优惠金融服务。”

《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

《合同法》第二百三十七条：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

《合同法》第二百四十八条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：有下列情形之一，出租人或者承租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：（一）出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且双方未能重新订立买卖合同的；（二）租赁物因不可归责于双方的原因意外毁损、灭失，且不能修复或者确定替代物的；（三）因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现的。但该条款的适用，需满足标的物的不可替代性与合同履行不能性。

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。

【法律建议】

对于符合条件的疫情防控相关医疗设备的金融租赁业务，可申请相关减免政策。

截至2020年2月8日，除疫情防控相关医疗设备的金融租赁业务外，国家尚未出台专门性政策对融资租赁合同中的租金减免提供直接依据，相关当事人可密切关注后续国家专项政策。

基于融资租赁合同自身的特殊性，一般不适用不可抗力或者情势变更。如果因为疫情影响导致承租方履约能力明显下降的，承租人可与出租人协商延缓支付租金、减免租金和违约金等。如果出租人不同意减免租金，且承租人全额支付租金明显不公平的，承租人可在疫情解除后及时向法院或者仲裁机构提出减免租金。

【经典案例】

2017年徐州市铜山区人民法院作出的判决中（案号为：（2017）苏0302民初6733号），承租人承租的租赁物起重机因遭受雷击发生火灾，车辆受损严重。在出租人因承租人违约诉至法院，要求行使加速到期权益并向承租人主张违约责任时，承租人提出租赁物遭受雷击属于不可抗力事件，主张暂停支付租金并免除违约责任。法院审理后认为，雷击事件虽属于法定的不可抗力的范围，但该事件与融资租赁合同不能履行无直接因果关系。在原告已按照合同约定交付租赁物的情况下，被告的义务是按合同约定支付租金，雷击事件并未造成合同不能履行，不应适用不可抗力条款。

2017年青海省西宁市城北区人民法院以及2017年江西省九江市中级人民法院的两则案例中（案号分别为：（2016）青0105民初3337号及（2017）赣04民终1627号），承租人同样主张自身因遭受不可抗力因素无法支付租金。两法院在判决时指出，融资租赁合同中，承租人只要占有租赁物便实现了融资租赁合同的目的，支付租金并不以承租人使用租赁物为前提条件。

在新疆维吾尔自治区高级人民法院（2019）新民终413号案件中，承租人因“天津港8.12事故”停产，后因政府要求搬迁，导致不能正常使用租赁物，并无法按时支付租金，被出租人诉至法院。承租人在本案中以“情势变更”为由进行抗辩。法院审理后认为，承租人如认为合同履行出现情势变更情形的，应当向人民法院请求变更或者解除合同。但本案承租人并未在合同履行期限届满前向人民法院作出上述请求，故其以情势变更为由，请求免除违约责任的主张不符合情势变更适用的条件，不能得到支持。同时，法院在判决时也认定，本案中的违约责任应当根据案件实际情况，按照公平原则综合衡量。并在公平原则的基础上酌情降低了承租人的违约责任。

来源：湖北众勤律师事务所

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